相続不動産の売却について
ホームページ・広告媒体・ご紹介等で選定・・・友人や知人・身内等からの紹介が一番安心してお任せできます。
不動産の特性を調査し、路線価や公示価格・近隣の売買事例・近隣の売出し価格等を参考に売買事例比較法や収益還元法等により査定金額を出します。
・・・査定をするためには、不動産の調査が必要です。また。高く査定するのと高く売れるのとは違うので注意が必要です。
不動産の売買価格と譲渡税や仲介手数料・測量費・解体費などを差引いた最後に残る金額が重要です。誰が売るのかでも手残りが変わってきます。
・・・誰が売るのか、いつ売るのか、自宅かそうでないのか等の状況で売った金額が一緒でも手残り金額に大きな差ができる場合があります。
大事な財産の売却を託すのですから、ご自身が信頼できるところにお任せするのが重要だと思います。
媒介契約の中からの３つの選択（一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約）
・・・一般媒介契約は複数の不動産（仲介）会社と契約。専任媒介契約・専属専任媒介契約は１社のみと売却の依頼（媒介契約）が結べます。
かごしま相続不動産ではお客様や不動産業者間での情報交換または、インターネット等を利用してお探しいたします。
買主が見つかり、売買金額や引渡し条件・引渡し日が決定しましたら、不動産（仲介）会社の資格者が買主に重要事項説明をし、その後売買契約を行います。
・・売買金額や条件などは、売主様と買主様の合意によって決まります。条件内容は売主様・買主様によって異なります。
買主の住宅ローンの確定、売主のお引越し、解体更地渡しや境界確定後引渡し日と同時に売買代金（残額）を受け取るのが一般的です。
・・契約後に解約する場合は、初めから買主の募集を行わなけなればないことがあります。
高く売る・早く売る・内々（こっそり）売るなど、売主様のご希望に応じて売却の方法が異なります。
・・・高く売る場合は時間がかかることがあります。早く売る場合は安くなることがあります。完璧にこっそりはお約束できません。
不動産売買や相続のことを十分理解せず安易に契約すると損害を被る場合があります。一部のご質問の例でご説明いたします。
●実家の、一人暮らしの親が亡くなり、売却を検討しています。
・条件を満たせば、空家の3,000万円の控除の特例が使え、譲渡所得税がかからない場合があります。
※課税譲渡所得金額がマイナスの場合は、譲渡所得税はかかりません
条件内容（一部）
・昭和５６年５月３１日以前の建物・亡くなられた方が直前まで居住していた（例外あり）
・亡くなられた方と同居していた人がいない・貸していない等々（他にもあります）条件あり
このような空家の3,000万円控除の特例が使えるのに耐震が必要な建物の耐震リフォー
ムや解体せずに契約相手方（買主）に売ると控除が受けられません
あるいは、先に父親が亡くなり相続登記をしていなかった場合、登記費用がかかるからと言っ
てそのまま母親名義にせずに父親から直接子供名義にして売買した場合、使えない恐れがあります。
●同居の主人が亡くなったので、自宅を娘名義にして世話になる娘夫婦と同居を考えてます。
・自宅を売却する場合、居住用の3,000万円の控除の特例が使え、譲渡所得税がかからない場合があります。
課税譲渡所得金額がマイナスの場合は、譲渡所得税はかかりません。
条件内容（一部）
・自宅に居住していた方が一定期間に売却する。
・特定の親族へ売る場合は使えません。
自宅を娘名義にして売却した場合、居住用の3,000万円控除が使えなくなります。売買金額によっては手
取り額が数百万円も違ってくる場合があります。また、母親名義で売ったあと全額娘さんにお金をあげ
ると高額な贈与税を娘さんが支払うことになります。
●子供のいない夫婦でしたが、夫が亡くなり自宅を相続したあと売却を検討しています。
・遺言書がなく夫の両親が既に他界していた場合、夫の兄弟姉妹と妻との話し合いで遺産を分け合う場合があります。
※夫の兄弟姉妹が法定相続分を主張した場合、妻４分の３、兄弟姉妹４分の１が法定相続分となります。
・配偶者は必ず相続人になりますが、子供がいない場合、夫の両親→兄弟姉妹→甥姪と順位が移ります。
夫の兄弟姉妹と妻との話し合いで妻が全財産を相続することは出来ます。しかしながら夫の自宅が夫の親から相続したような場合、売却となると、兄弟姉妹のその自宅への愛着などから法定相続分を主張することもあります。
夫は妻に全財産を相続させたいのであれば遺言書を作成する必要があります。
●親の物忘れが気になりだし、親の自宅を売って施設の費用にあてたいと考えてます。
・親の財産だからといって子供が親の不動産を勝手に売買契約することはできません。
・親が意思能力に欠けた場合（認知症等により）ご自身の不動産でも売買契約することはできません。
どうしても施設に支払う費用などが必要になり、生前に親の不動産を売らないといけない場合、
裁判所から成年後見人を選んでもらい、許可を取って売却してもらう方法があります。
意思能力があるうちに行う対策として、①元気なうちに不動産を処分しておく②子供などに任意後見し
ておく③子供などに家族信託をしておく最後は相続してから売却ですが施設費用は遅延したままです。
●以前から兄弟姉妹で不動産を共有名義にしていたが、自分の持ち分だけを売りたいと思っています。
・不動産を持分だけ他人に売却するのは至難の業です。
購入する（第三者）人によほどのメリットがないと購入することは難しい。
今回の場合、兄弟姉妹と話し合い、①一緒に売ってお金に換える②兄弟のうちの一人に持ち分を贈与す
るもしくは買ってもらう。③分筆しても処分できそうであれば分筆させてもらい単独で売却する。
等が考えられますが、いずれも兄弟姉妹（死亡していれば甥姪）の理解が必要になります。
長期間、兄弟姉妹間で共有にするとトラブルになりやすいので、共有にする際は十分な話し合いが必要となります。
●会社を始めたころに会社への貸付金があり、貸付金回収の為、会社の不動産を処分しようと考えてます。
・会社への貸付金はご本人の相続財産となり、お亡くなりになった時にご自身の財産に加算されます。
したがって、相続財産に不動産が多く、現金が少ない場合、自社株や貸した分も加算されるので、
相続税が発生する場合、相続人に税負担がかかりやすくなります。
早めに会社への貸付金を回収し、納税対策を行うことをお勧めします。
会社に資金が不足している場合、不要な不動産やご自身の不動産を売却することによって相続税を納付できるよう、現金を多めにすることも大切です。
※ご自身の税に関することは税理士や税務署にご確認ください。
※弊社が直接お受けできるエリアは、鹿児島市街地とその周辺となります。その他のエリアについては別途ご相談ください。
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